土地の相続にかかる税金を知りたい人に向けて、この記事では土地相続時の税金や土地の相続で使える控除について詳しく紹介します。
それでは、見て行きましょう。
土地の相続に税金がかかる基準とは？
土地の相続に税金がかかるかどうかは、相続人の続柄や相続財産の価値によって異なります。
基礎控除額の計算は、【3,000万円＋600万円×法定相続人の人数＝基礎控除額】で行います。
そのため、土地の相続に税金がかかる基準を求める際には以下のフローで計算することが必要です。
- 相続税の対象となる相続人の続柄の確認：相続税は、相続人の続柄によって税率や非課税枠が異なります。直系尊属（配偶者、子、孫、父母）の場合、非課税枠が大きく設定されており、相続税がかからない場合が多いです。それ以外の続柄の相続人の場合は、非課税枠が小さいため、相続税が課税される可能性があります。
- 相続財産の価値の確認：相続財産の価値が高い場合、相続税が課税される可能性があります。相続財産の価値には、土地の評価額も含まれます。土地の評価額は、土地の面積や用途、地価などに基づいて算出されます。
- 相続人の数の確認：相続人の数が多い場合、相続税が課税される可能性があります。相続人の数が多い場合、基礎控除額が多くなるので相続税が圧縮される可能性が高いです。
土地の相続で使える控除とは？
土地の相続で使える控除には、以下のものが挙げられます。
- 配偶者控除
- 未成年者控除
配偶者控除
土地の相続で使える控除には、配偶者控除が挙げられます。
配偶者控除については、国税庁によると以下の通りです。
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは配偶者に相続税はかからないという制度です。
- 1億6千万円
- 配偶者の法定相続分相当額
この配偶者の税額軽減は、配偶者が遺産分割などで実際に取得した財産を基に計算されることになっています。
したがって、相続税の申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。
ただし、相続税の申告書または更正の請求書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した上で、申告期限までに分割されなかった財産について申告期限から3年以内に分割したときは、税額軽減の対象になります。
なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情があり、税務署長の承認を受けた場合で、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に分割されたときも、税額軽減の対象になります。
| 1.税額軽減の明細を記載した相続税の申告書または更正の請求書に戸籍謄本等のほか遺言書の写しや遺産分割協議書の写しなど、配偶者の取得した財産が分かる書類を添えて提出してください。遺産分割協議書の写しには相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議書に押印したもの）も添付する必要があります。 2.相続税の申告後に行われた遺産分割に基づいて配偶者の税額軽減を受ける場合は、分割が成立した日の翌日から4か月以内に更正の請求という手続きをする必要があります。 |
未成年者控除
土地の相続で使える控除には、未成年者控除が挙げられます。
未成年者控除が受けられる人は、国税庁によると以下の通りです。
- a.相続や遺贈で財産を取得したときに日本国内に住所がある人（一時居住者で、かつ、被相続人が外国人被相続人または非居住被相続人である場合を除きます。）、またはb.相続や遺贈により財産を取得したときに日本国内に住所がない人でも次のいずれかに当てはまる人
- 日本国籍を有しており、かつ、その人が相続開始前10年以内に日本国内に住所を有していたことがある人
- 日本国籍を有しており、かつ、相続開始前10年以内に日本国内に住所を有していたことがない人（被相続人が、外国人被相続人または非居住被相続人である場合を除きます。）
- 日本国籍を有していない人（被相続人が、外国人被相続人、非居住被相続人または非居住外国人である場合を除きます。）
- 相続や遺贈で財産を取得したときに18歳未満である人
- 相続や遺贈で財産を取得した人が法定相続人（相続の放棄があった場合には、その放棄がなかったものとした場合における相続人）であること。
未成年者控除の額は、国税庁によると以下の通りです。
未成年者控除の額は、その未成年者が満18歳になるまでの年数1年につき10万円で計算した額です。
また、年数の計算に当たり、1年未満の期間があるときは切り上げて1年として計算します。
例えば、未成年者の年齢が15歳9か月の場合は、9か月を切り捨て15歳で計算します。
この場合、18歳までの年数は3年になります。
したがって、未成年者控除額は、10万円×3年で30万円となります。
なお、未成年者控除額が、その未成年者本人の相続税額より大きいため控除額の全額が引き切れないことがあります。
この場合は、その引き切れない部分の金額をその未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引きます。
また、その未成年者が今回の相続以前の相続においても未成年者控除を受けているときは、控除額が制限されることがあります。
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例は、国税庁によると以下の通りです。
| 個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人または被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族（以下「被相続人等」といいます。）の事業の用または居住の用に供されていた宅地等（土地または土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。）のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分（以下「小規模宅地等」といいます。）については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記の「減額される割合等」の表に掲げる区分ごとにそれぞれに掲げる割合を減額します。 なお、相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等および「個人の事業用資産についての贈与税の納税猶予及び免除」の適用を受けた特例事業受贈者に係る贈与者または「個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除」の適用を受ける特例事業相続人等に係る被相続人から相続または遺贈により取得した特定事業用宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。 特定事業用宅地等 相続開始の直前において被相続人等の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業（注1）を除きます。）の用に供されていた宅地等（その相続の開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等（「3年以内事業宅地等」といいます。以下同じです。）（注2、3）を除きます。）で、次の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件のすべてに該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものをいいます（次の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件のすべてに該当する部分で、それぞれの要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます。）。 特定同族会社事業用宅地等 相続開始の直前から相続税の申告期限まで一定の法人の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業および準事業を除きます。）の用に供されていた宅地等で、次の表に掲げる要件のすべてに該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものをいいます（一定の法人の事業の用に供されている部分で、次の表に掲げる要件のすべてに該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます。）。 特定居住用宅地等 相続開始の直前において被相続人等の居住の用に供されていた宅地等で、次の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得したものをいいます（次の表の区分に応じ、それぞれに掲げる要件に該当する部分で、それぞれの要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得した持分の割合に応ずる部分に限られます。）。なお、その宅地等が2以上ある場合には、主としてその居住の用に供していた一の宅地等に限ります。 |
土地の評価額の算出方法
土地の評価額の算出方法は、以下の通りです。
- 路線価方式
- 倍率方式
路線価方式
土地評価の路線価方式は、土地の評価に用いられる方法の1つで、路線価とは、土地の市場価格を把握するために、道路や鉄道の交通量を基に算出された価格のことです。
路線価は、国土交通省が毎年公表しており、市町村の土地取引価格や交通量などを考慮して算出されます。
路線価は、1平方メートルあたりの価格で示されます。
たとえば、ある土地が「○○町○○番地」にあり、その道路の路線価が1平方メートルあたり10万円であれば、その土地の評価額は、面積をかけた金額に10万円を乗じたものとなります。
路線価は、土地の評価に用いられるだけでなく、相続税や贈与税の評価にも使われます。
相続税などの場合は、路線価に対して相続人が持っている土地の実勢価格や資産評価額を比較し、それに基づいて課税されます。
ただし、路線価はあくまでも参考価格であり、実際の土地の価値とは異なる場合があります。
また、交通量や市場動向によって路線価は年々変動するため、土地の評価を行う際には注意が必要です。
倍率方式
土地評価の倍率方式は、土地の評価に用いられる方法の1つで、路線価方式と並んでよく使用されます。
倍率方式は、土地の取引価格や実際の市場価格を基に算出される土地評価額に、一定の倍率を乗じて評価する方法です。
具体的には、ある土地の実際の市場価格が1億円であるとし、その土地の評価倍率が2倍である場合、土地評価額は2億円となります。
倍率は、市場動向や需要供給のバランス、地域の発展性などを考慮して決定されます。
倍率は市町村ごとに異なる場合があります。
倍率方式は、土地の市場価格に基づいて評価するため、路線価方式よりも現実的な評価ができるとされています。
ただし、倍率は土地の種類や用途、地域によって異なるため、正確な評価には注意が必要です。
また、倍率方式は相続税などの評価にも使用されますが、土地の評価を正確に行うためには、複数の評価方法を総合的に判断する必要があります。
まとめ
相続は、相続専門の税理士に依頼することでスムーズに、そして適切に申告をすることが可能です。
相続税の申告・生前対策のご相談なら相続特化の提案型税理士事務所である「アスク税理士事務所」にご相談ください。