相続した土地を売却する際に必要な税金とは？

相続した土地を売却する際に必要な税金について知りたい人に向けて、この記事では相続した土地を売却する際に必要な税金や相続した土地を売却する際に必要な税金を減らす方法について詳しく紹介します。

それでは、見ていきましょう。

相続した土地を売却する際に必要な税金

相続した土地を売却する際に必要な税金には、以下のものが挙げられます。

• 登録免許税
• 印紙税
• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
• 消費税

ただし、所得税については相続した土地の利用目的等によっては控除や特例を使って納税額を減らせる可能性が高いので、税理士に相談するのがいいでしょう。

相続した土地を売却する際に必要な税金を減らす方法

相続した土地を売却する際に必要な税金を減らす方法は、以下のものが挙げられます。

• 取得費が分かる資料を探す
• マイホーム3,000万円特別控除を利用する
• 居住用財産の買換え特例を利用する

取得費が分かる資料を探す

相続した土地を売却する際に必要な税金を減らす方法の一つに、取得費が分かる資料を探すことが挙げられます。

これは、譲渡所得の算出において取得費が明確になっていると、取得費を差し引いた金額を譲渡所得とできるためです。

国税庁は、譲渡所得に関して以下の文書を発表しています。

このように、取得費がわかっている場合は、譲渡所得を正確に算出することができ、譲渡所得に対してかかる税金の負担も抑えることが可能です。

マイホーム3,000万円特別控除を利用する

相続した土地を売却する際に必要な税金を減らす方法の一つに、マイホーム3,000万円特別控除を利用することが挙げられます。

マイホーム3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した際に、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例のことです。

ただし、マイホーム3,000万円特別控除を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

• 売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
• 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
• 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
• 特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

居住用財産の買換え特例を利用する

相続した土地を売却する際に必要な税金を減らす方法の一つに、居住用財産の買換え特例を利用することが挙げられます。

居住用財産の買換え特例とは、マイホームを、令和5年12月31日までに売って代わりのマイホームに買い換えたときに、売却したもとのマイホームの譲渡益に対する課税を将来に繰り延ばせる制度のことです。

居住用財産の買換え特例を利用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

※住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまることが必要です。

• 取り壊された家屋およびその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
• その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

• 売った年、その前年および前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除きます。）またはマイホームを売ったときの軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。また、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
• 売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるものであること。
• 売却代金が1億円以下であること。

※この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間に分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。このため、マイホームを売却した年、その前年およびその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例の適用を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年または翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

• 売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
• 買い替える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
• マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、取得した時期により次の期限までに住むこと。
  • 売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
  • 売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
• 買い換えるマイホームが、令和6年1月1日以後に入居した（または入居見込みの）建築後使用されたことのない住宅で、次のいずれにも該当しないものである場合には、一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たすものであること。
  • 令和5年12月31日以前に建築確認を受けているもの
  • 令和6年6月30日以前に建築されたもの
• 買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または一定の耐震基準を満たすものであること。
• 買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、または、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
• 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
• 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

相続した土地をすぐに売却した方がいいケースとは？

相続した土地をすぐに売却した方がいいケースは、以下のようなケースです。

• 相続人が多く現金での相続が適している場合
• 相続税支払いの現金がない場合
• 居住などの予定がない場合

相続人が多く現金での相続が適している場合

相続した土地をすぐに売却した方がいいケースの一つに、相続人が多く現金での相続が適してる場合が挙げられます。

相続人が多く、現金で相続を希望している相続人が多い場合、不動産を相続した上で不動産を現金化することで現金としてスムーズに相続することができます。

相続税支払いの現金がない場合

相続した土地をすぐに売却した方がいいケースの一つに、相続税支払いのための現金がない場合が挙げられます。相続税を支払いたくても手元に現金がない場合、相続した不動産などを売却した方がいいでしょう。

遺産が現金と不動産に別れている場合、遺産分割協議を経て1人の相続人が現金を相続して、もう1人の相続人が不動産を相続するケースがあります。

この場合、相続した土地や不動産に対して相続税がかかるにもかかわらず、現金を相続してないので、結果的に相続税を支払いたくても現金を持っていなければ相続税を支払うことができません。

居住などの予定がない場合

相続した土地をすぐに売却した方がいいケースの一つに、居住などの予定がない場合が挙げられます。

相続したはいいものの、相続した不動産や土地に住む予定がなく、空き家として放置している場合はすぐに売却した方がいいでしょう。

これは築年数が浅い物件の方が売りやすい可能性が高く、かつ高い価格で売却しやすいということが挙げられます。

それだけではなく空き家として放置し、周辺住民に迷惑をかけた場合、それに伴う損害賠償などを求められる可能性もあるためです。

このような背景からリスクを減らす上でも、居住の予定がなく利用目的が不明瞭な場合はすぐに売却した方がいいでしょう。

相続した土地の売却時の税金は税理士に相談すべき理由

相続した土地の売却時の税金について税理士に相談すべき理由は、以下の3つです。

1. 書類作成を代行してもらえる
2. 税金関連の相談ができる
3. 税務リスクを減らせる

書類作成を代行してもらえる

相続した土地の売却時の税金は税理士に相談すべき理由の一つに、書類作成を代行してもらえるということが挙げられます。

土地を売却した際には確定申告が必要になります。

確定申告をする際には自分で確定申告書を作成することもできますが、不動産のような大きな金額が動く取引の場合、自分で確定申告をすることで本来納めなくてはいけない税金よりも多く納めてしまう可能性も考えられます。

それだけではなく、本来ならばの控除などで課税対象にでないにも関わらず誤って納税してしまう可能性もあります。

そのため、書類作成を代行してもらい、かつ確定申告に対して適切なアドバイスをもらえるというのは大きなメリットでしょう。

税金関連の相談ができる

相続した土地の売却時の税金は、税理士に相談すべき理由の一つに税金関連の相談ができるということが挙げられます。

相続した土地の売却を税理士に相談することで、それらの土地にかかる税金や売却した方がいいのかどうかの判断も決めやすくなる場合もあります。

それだけではなく相続時の相続税の支払いなどについて相談できる可能性もあるでしょう。

税理士は税金のプロなので、どのようにしたら税金を圧縮することができるのかを適切な方法で教えてくれます。

特例や工事などを使うことで税金の支払い金額を抑えることは可能ですが、それらの知識がない場合適正特例や工事など使えない可能性もあるでしょう。

その点税理士に相談することができれば、税理士が適切なアドバイスをくれるのでそれに基づいて納税をすることで、より経済的なメリットが大きい形で納税をすることが可能になります。

税務リスクを減らせる

相続した土地の売却時の税金に関して、税理士に相談すべき理由の一つに税務リスクを減らせる事が挙げられます。

確定申告を自分で行う場合、ミスなく納税することができれば問題になる事はありませんが、本来納めないといけない税金よりも少なく納めてしまった場合などは、過少申告加算税などが課される場合があります。

それだけではなく税務調査の対象になる可能性も考えられるでしょう。

このように確定申告を正確に行わないと税務リスクが高くなるというのが事実です。

そのため、リスクを抑えるためにも税理士にお願いするというのがいいでしょう。

税理士にお願いをすることで税理士が代行して書類を作成してくれるだけではなく、税理士の署名入りの書類を作成することができ、税務調査が発生した場合には税理士に立会いをしてもらうことも可能です。

税務リスクを抑える。

そして、何か問題が発生した際にも素早く対応してもらえる体制を構築しておくという観点でも税理士に相談するのがおすすめです。 

まとめ

相続は、相続専門の税理士に依頼することでスムーズに、そして適切に申告をすることが可能です。

相続税の申告・生前対策のご相談なら相続特化の提案型税理士事務所である「アスク税理士事務所」にご相談ください。