相続時に不動産であれば相続税を節税できる理由について知りたい人に向けて、相続時に不動産であれば相続税を節税できる理由、相続時に不動産であれば相続税を節税できる理由を紹介します。
それでは、見ていきましょう。
相続時に不動産であれば相続税を節税できる理由
相続時に不動産であれば相続税を節税できる理由の一つに、不動産の場合は現預金と比較して評価額が低く抑えられる傾向があるということがあります。
例えば、5,000万円を相続しようと思った場合、現預金で5,000万円を相続すれば相続税の評価額は5,000万円です。
一方で不動産の場合は、時価5,000万円の不動産であっても評価額としては4,000万円前後になることが多いです。
このように、不動産であれば流動性や有形資産であることが評価されて、現預金と比較して評価額が低く抑えられる傾向にあります。
そのため、相続時に不動産であれば相続税を節税できると言われることが多いです。
不動産を節税目的で所有する際のデメリットとは？
不動産を節税目的で所有する際のデメリットは、以下の3つです。
- 需要がなくなり負債になる可能性がある
- 相続税申告時に否認される可能性がある
- ローン返済をする必要がある
需要がなくなり負債になる可能性がある
不動産を節税目的で所有する際のデメリットの一つに、需要がなくなり負債になる可能性があるということが挙げられます。
不動産投資を節税目的で始める際には、その不動産がそもそも市場のニーズがあっている不動産であるのかを確認することが重要になります。
不動産を節税目的で所有しても、結局その不動産自体にニーズがなく、賃貸することもできず、売却することもできない物件だと足枷になるのが確実です。
そのような背景もあり不動産を所有することは、節税における一つのメリットではありますが、節税目的で不動産を購入しても出口戦略やニーズが見えていないと負債になる可能性があることは理解しておきましょう。
相続税申告時に否認される可能性がある
不動産を節税目的で所有する際のデメリットの一つに、相続税申告時に否認される可能性があるということが挙げられます。
例えば、被相続人が亡くなる直前に被相続人の居住地と離れた場所に不動産を購入している場合、適切でないとして相続時に特例や控除等の利用を否認されることがあります。
実際に下記のような事例もあります。
| 路線価に基づき財産評価をした結果、実勢価格を大きく下回る場合に、国税当局が路線価によらず相続税額を決められるとする規定の是非が問われた訴訟で、最高裁第3小法廷（長嶺安政裁判長）は15日、上告審弁論を開いた。規定に対しては「適用基準があいまい」との批判がある。判決は4月19日に予定され、結論次第では不動産による節税策に影響しそうだ。 路線価は、主要道路に面した1平方メートルあたりの土地の評価額。国税庁が相続財産の算定基準の一つとしている。土地取引の目安となる公示地価の8割程度とされており、一般に実勢価格より低い。 路線価と実勢価格の隔たりに注目した節税は広く知られている。相続財産を不動産にすれば、相続税負担がより軽くなる可能性があり、節税目的でタワーマンションなどを購入する富裕層が多いとされる。 実情を踏まえて国税当局は近年、国税庁長官の指示に基づき、納税者が評価した財産価格を国税が「著しく不適当」とした場合、路線価によらず相続税額を算定できるとする規定を使った課税強化に乗り出している。「伝家の宝刀」とも呼ばれる手法だ。 今回の訴訟では、こうした手法の在り方が争われた。原告は、故人が銀行から融資を受けて購入した不動産の相続人。一、二審判決によると、東京都内と神奈川県内のマンション計2棟を相続し、路線価に基づき財産を約3億3千万円と評価した。銀行からの借り入れがあったことから、相続税額を「0円」と申告した。 一方、故人による購入価格は2棟で計13億8千万円に上っていた。国税当局の不動産鑑定でも評価は計約12億7千万円で、国税当局は「路線価による評価は適当ではない」と判断。約3億円の追徴課税をした。原告側はこれを不服として課税処分の取り消しを求める訴えを起こした。 2019年8月の一審・東京地裁判決は国税側の勝訴とし、20年6月の二審・東京高裁判決も判断を維持した。 この日の上告審弁論で、原告側は「節税の意図があったとしても、路線価によらない評価手法を採るべき事情に当たらない」と主張。路線価と実勢価格の隔たりが是正されていない現状にも触れ、「狙い撃ち的に特定の相続財産を、不動産鑑定によって評価することは平等な取り扱いに反する。恣意的な課税は許されない」と述べた。 これに対し、国税側は「路線価と実勢価格の間に著しい開きがあり、対象となった不動産の客観的な価値を示していることに疑いがある」と指摘。「路線価による評価手法を画一的に適用し、形式的な平等を貫くと、実質的な税負担の公平を著しく害することが明らかな特別な事情があった」として適法だと反論した。（日本経済新聞より） |
ローン返済をする必要がある
不動産を節税目的で所有する際のデメリットの一つに、ローンを返済する必要があるということが挙げられます。
もちろん不動産を現金で一括購入している場合ローンの返済はありませんが、不動産をローンを組んで購入し節税目的として所有している場合、被相続人が亡くなった後に相続人等がローンを返済しなくてはいけません。
相続放棄をすることも可能ですが相続放棄をした場合、ローンの支払い義務もなくなりますが、相続する不動産もなくなります。
そのため、節税目的で不動産を購入する際には、節税以上にローン返済などが相続に対して負担にならないかなども確認することが重要です。
不動産で節税したい場合は税理士に相談すべき理由とは？
不動産で節税したい場合は税理士に相談すべき理由は、以下の3つです。
- 節税スキームの提案がある
- 相続時にも対応してもらえる
- 税務的なメリットの大きい方法が取れる
節税スキームの提案がある
不動産で節税したい場合は税理士に相談すべき理由の一つに、節税スキームの提案があるということが挙げられます。
不動産を節税目的で購入する際には様々な節税スキームがあり、節税スキームを組み合わせることで、相続税を限りなくゼロに抑えることも可能です。
一方で、これらの手段は不動産投資家や税理士でないと知り得ないものがあるのも事実です。
このような背景もあり不動産で節税したい場合は、税理士に相談して節税スキームなどをしっかり聞いた上で、スキームを自分で判断することが求められます。
相続時にも対応してもらえる
不動産で節税したい場合は税理士に相談すべき理由の一つに、相続時にも対応してもらえるということが挙げられます。
被相続人となる人が亡くなる前に自分の死後の資産を整理するために、生前に節税目的で不動産を購入するケースがあります。
この際に税理士に相談をすることで、被相続人が亡くなった際に相続人等に当該の不動産を相続する場合にも、引き続き相談をした税理士が対応してくれる可能性が高いです。
不動産を購入時にも相談に乗ってもらった税理士がそのまま相続も対応してもらえることで、背景知識などを知った上でスムーズに会話をすすめることができます。
税務的なメリットの大きい方法が取れる
不動産で節税したい場合は税理士に相談すべき理由の一つに、税務的なメリットの大きい方法を取れるということが挙げられます。
税金の知識がない人が自分で節税目的で不動産を購入する場合、税務的なメリットを自分で調べ実践していかなくてはいけないというデメリットがあります。
そして、場合によっては不動産による節税が相続税申告の際に否認される可能性もあります。
そのような背景もあり税理士に相談をし、税理士の知識と経験をもとに税務的に限りなく成功する可能性が高く、かつメリットが高い方法が取れるというのは、不動産節税したい場合は税理士に相談するメリットの一つです。
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴は、以下の5つです。
- ファイナンシャルプランナーの資格を保有している税理士
- 不動産投資家を顧客に抱えている税理士
- 不動産会社や管理会社と連携している税理士
- 資産税について詳しい税理士
- 自身も不動産投資をしている税理士
ファイナンシャルプランナーの資格を保有している税理士
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴の一つに、ファイナンシャルプランナーの資格を保有している税理士が挙げられます。
ファイナンシャルプランナーとは不動産に限らず保険や金融商品など様々な金融知識をもとに、相談者に対して最適な提案をするプランナーのことを指します。
ファイナンシャルプランナーの資格も保有している税理士の場合、不動産を保有した後の資産としての評価についても相談できる可能性が高く、どのようにしたら最終的にメリットが一番大きいのかなどのアドバイスをもらうことも可能です。
不動産投資家を顧客に抱えている税理士
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴の一つに、不動産投資家を顧客に抱えている税理士が挙げられます。
不動産投資家を顧客に抱えている税理士の場合、不動産投資家から不動産側の知識などを得ている可能性が高いです。
そのため、その知識をもとに他の相談者に対しても適切なアドバイスができる可能性が高いです。
また、不動産投資家を抱えている税理士の場合、不動産投資家から税務的な相談をされている可能性が高く、常に最新の情報を得ている可能性が高いです。
そのような背景もあり、不動産投資家などを顧客に抱えており知識・経験が豊富で、さらに常に最新の情報を獲得している可能性が高いであろう税理士に依頼するのがおすすめです。
不動産会社や管理会社と連携している税理士
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴の一つに、不動産会社や管理会社と連携している税理士が挙げられます。
不動産会社や税理士管理会社と連携している税理士の場合、税理士からの紹介で不動産会社や管理会社を紹介してもらえる可能性が高いです。
もちろん不動産会社や管理会社などは自分で探すこともできますが、税理士の紹介であればそのぶん信頼性が高く、かつ不動産会社・管理会社と税理士とのコネクションがあるのも事実なので、より有利な条件進めやすい可能性があるのも事実です。
そのような背景から不動産会社や管理会社と連携している税理士であれば頼りになる可能性が高いといえるでしょう。
資産税について詳しい税理士
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴の一つに、資産税について詳しい税理士が挙げられます。
資産税の中には固定資産税などがあります。
このような税金に詳しい税理士の場合、不動産を所有した後にかかる税金なども含め様々な面から計算をし、最適な方法を提案してくれる可能性が高いです。
特に、不動産を節税目的で使用する際、節税としてはメリットがありつつも結果的に資産という面から考えると資産が目減りしているという可能性も否定できません。
このような背景から資産税について詳しい税理士に依頼する方がオススメと言えるでしょう。
自身も不動産投資をしている税理士
節税目的で不動産を所有する際に頼りになる税理士の特徴の一つに、自身も不動産投資をしている税理士が受けられます。
やはり不動産投資を相談する上では、自身も不動産投資をしている税理士の方が頼りになる面が多いです。
これは節税目的という面だけではなく不動産投資についてそもそも知らないことが多い場合、不動産投資についても教えてもらえる可能性があるというのがメリットとして挙げられます。
実際に不動産投資をしてる人の場合、自分の経験から不動産について話してくれるので、相談者にとってもメリットが大きいでしょう。
まとめ
相続は、相続専門の税理士に依頼することでスムーズに、そして適切に申告をすることが可能です。
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